房地產(chǎn)估價對象是指一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目中需要評估其客觀合理價格或價值的具體房地產(chǎn)。
估價對象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。
一：從權(quán)益角度來看，估價對象主要有：
(1)“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(這里的“干凈”的意思是指該房地產(chǎn)的手續(xù)完備、產(chǎn)權(quán)明確且未租賃或者未設(shè)有抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利，下同);
(2)“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn);
(3)“干凈”的房屋所有權(quán)和農(nóng)民集體所有土地的房地產(chǎn);
(4)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn);
(5)共有的房地產(chǎn);
(6)有租約限制的房地產(chǎn);
(7)設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)(即已抵押的房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權(quán)人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權(quán)，受讓人處于抵押人的地位);
(8)設(shè)定了典權(quán)的房地產(chǎn);
(9)設(shè)定了地役權(quán)的房地產(chǎn)(即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，如允許他人通行);
(10)拖欠工程款的房地產(chǎn);
(11)手續(xù)不全的房地產(chǎn);
(12)產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);
(13)臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)(又有未超過批準(zhǔn)期限的和已超過批準(zhǔn)期限的);
(14)違法占地或違章建筑的房地產(chǎn);
(15)已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn);
(16)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);
(17)房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益;
(18)房地產(chǎn)的典權(quán);
(19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)(又有地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán));
(20)房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。
二：從實(shí)物角度來看，估價對象主要有：
(1)無建筑物的空地;
(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地;
(3)建筑物(包括尚未建成的建筑物);
(4)土地與建筑物(已建成的建筑物)的合成體;
(5)在建工程(土地與尚未建成的建筑物的合成體);
(6)未來狀況下的房地產(chǎn);
(7)已經(jīng)消失的房地產(chǎn);
(8)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分;
(9)房地產(chǎn)的局部;
(10)包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)價值為主的一個企業(yè)整體;
(11)作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn)。
需要指出的是，上述估價對象雖然是從實(shí)物角度來劃分的，但評估其客觀合理價格或價值仍然包括實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三個方面。
